Le besoin de logements locatifs scruté à la loupe

GASPÉSIE

©Jean-Philippe Thibault - Gaspésie Nouvelles

Le coût par porte d’une nouvelle construction en Gaspésie serait de 20 000 $ à 25 000 $ plus élevé qu’ailleurs au Québec.

C’est connu, la Gaspésie ne réussit pas à répondre aux besoins en logement des nouveaux arrivants pour une raison bien simple : la demande est plus élevée que l’offre que propose le marché. Mais pourquoi pour l’instant l’offre ne s’est-elle pas ajustée en conséquence?

Les MRC ont voulu en savoir davantage. Elles ont confié au CIRADD (le Centre d’initiation à la recherche et d’aide au développement durable) le soin de se pencher sur la question pour dresser un état de situation. Locataires, propriétaires, promoteurs et entrepreneurs en construction ont été interrogés. Au total, les réponses de 398 nouveaux arrivants ont été retenues, alors que 10 entrepreneurs et 13 promoteurs de partout en Gaspésie se sont exprimés sur le sujet. Plusieurs points intéressants ont été mis en lumière. L'étude complète est disponible en cliquant sur ce lien.

Besoins et attentes

Il existe une disparité entre les besoins et attentes des nouveaux arrivants versus l’offre locative actuelle en Gaspésie, comme par exemple le manque de diversité dans la grandeur des logements disponibles. « Les nouveaux arrivants s’attendent à payer un coût moindre pour un logement en région, alors que le coût d’un logement en Gaspésie est semblable à celui payé en ville », explique le CIRADD dans son étude d’une soixantaine de pages. Chez les 203 locataires sondés, le prix mensuel moyen déboursé pour un logement est de 776$. Le prix des logements en Gaspésie représente non seulement un obstacle dans la recherche d’un logement, mais également la plus grande préoccupation des répondants.

Mais le principal obstacle à la recherche d’un logement est tout simplement ... l’absence de logements disponibles. Une situation observée chez 82,6 % des personnes qui ont finalement réussi à se loger.

Pour les municipalités de la Gaspésie de 2 500 à 10 000 habitants, le taux d’inoccupation des appartements et des maisons en rangée est de 0 % dans 4 des 5 municipalités pour lesquelles une statistique fiable et valide peut être calculée (Carleton-sur-Mer, Chandler, Maria et Percé; Sainte-Anne-des-Monts est à 0,8%). Rappelons que le taux d’équilibre est généralement fixé à 3 % par la Société canadienne d’hypothèques et de logement, dont découlent ces statistiques. À Gaspé, ce taux est à 1,5%.

Autre point, la qualité et l’état matériel puisque 37,5 % des répondants considèrent qu’il s’agit des principaux facteurs nuisant à leur recherche de logement. Les données du recensement de 2016 indiquent que 88,8 % du parc immobilier de la Gaspésie et des Îles-de-la-Madeleine a été construit avant l’an 2000 et que 66,1 % a été construit avant 1980.

« Au final, l’expérience de recherche d’un logement en Gaspésie est généralement considérée comme difficile ou très difficile par les nouveaux arrivants », note-t-on, d’autant plus que des comportements discriminatoires de la part de certains propriétaires ont été observés auprès de migrants internationaux.

Retour sur l’investissement

De l’autre côté, les promoteurs expliquent que le faible rendement des sommes engagées serait le principal facteur expliquant le peu d’investissements effectués dans le logement locatif dans la région. Le coût par porte d’une nouvelle construction en Gaspésie serait de 20 000 $ à 25 000 $ plus élevé qu’ailleurs au Québec. Un investissement dans la construction de nouveaux logements locatifs prendrait environ 10 ans avant d’être rentable. « Les nouvelles constructions à vocation locative sont très difficiles à rentabiliser parce que le prix moyen des loyers en Gaspésie ne couvre pas les surcoûts actuels liés à la main-d’œuvre et aux matériaux. Si la main-d’œuvre générale gaspésienne est polyvalente et disponible, la main-d’œuvre spécialisée se fait quant à elle assez rare », analyse le CIRADD.

Plusieurs des acteurs interviewés considèrent qu’il est beaucoup plus avantageux financièrement de rénover des bâtiments déjà construits pour y aménager des logements locatifs que de démarrer des chantiers pour la construction de logements neufs. Plus d’un tiers ont souligné de façon spontanée que l’offre de logements en Gaspésie est peu diversifiée et qu’elle ne permet pas de répondre aux demandes et aux attentes actuelles. Qui plus est, toujours selon les acteurs privés, les règlements municipaux trop stricts, les règles de zonage, la bureaucratie et l’absence de volonté des municipalités de partager les risques d’investissement freinent les possibilités de développement immobilier sur le territoire. « Ils déplorent qu’ils soient les seuls à absorber les risques de l’investissement et estiment qu’il serait favorable et équitable de les partager avec les instances municipales. »

Les préfets de la Gaspésie ont cependant décidé de prendre le taureau par les cornes et viennent de réserver 1 million de dollars pour stimuler la construction de logements locatifs dans leurs municipalités. « Le logement est un enjeu économique et social de premier plan pour le développement de la Gaspésie puisqu’il influence entre autres le défi démographique et le recrutement de main-d’œuvre des entreprises, explique la présidente du Regroupement des MRC de la Gaspésie, Nadia Minassian. Les impacts du manque de logements sont nombreux sur nos milieux de vie et il est important que les municipalités soient partie prenante des solutions en matière de logement. »

Le maintien d’une offre de logements suffisante et l’atteinte d’une démographie durable ont d’ailleurs été définies par des élus de la région comme des priorités pour la Gaspésie.

Mais pour l’instant, si plusieurs initiatives et programmes ont été mis en place afin de renverser les tendances migratoires et encourager l’établissement de nouveaux arrivants en région – comme celles de La Stratégie Vivre en Gaspésie – l’établissement des nouveaux arrivants demeure ralenti par l’accès au logement locatif. Et plusieurs espèrent que la cote de popularité de la région sera toujours au rendez-vous lorsque le problème se soit résorbé.

Extraits

- Le principal obstacle à la recherche d’un logement est l’absence de logements disponibles (obstacle chez 82,58 % des répondants avec un logement et chez 81,25 % des répondants sans logement);

- Chez les 203 locataires sondés, le prix mensuel moyen déboursé pour un logement est de 776$ (284 $ pour les résidences, 438 $ pour les chambres, 680 $ pour les appartements, 924$ pour les maisons et de 807 $ pour les autres types de logements, comme un chalet ou une chambre de motel)

- La majorité d’entre eux (65,5 %) ne sont pas prêts à débourser davantage pour un logement qui serait d’une meilleure qualité;

- 13,2 % des locataires actuels en Gaspésie sont forcés de quitter leur logement en raison de la saisonnalité touristique (19,23% dans La Côte-de-Gaspé et 8,3% dans Rocher-Percé);

- 46,7 % des répondants qui habitent un logement l’ont trouvé à l’aide du bouche-à-oreille;

- Un peu plus de 1 répondant sur 5 a trouvé son logement en consultant des annonces sur les réseaux sociaux;

- 37,5 % des répondants considèrent la qualité des logements comme un obstacle lors de la recherche d’un logement;

- Le coût par porte d’une nouvelle construction en Gaspésie serait de 20 000 $ à 25 000 $ plus élevé qu’ailleurs au Québec.

©CIRADD

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